kire_06

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Su kire_06

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  • Compleanno 29/12/1990
  1. Ho letto su un altro forum (estremamente affidabile, frequentato perlopiù da gente pistaiola) da un fortunato possessore (quindi niente #miocugginomihadettoche) che la 124 Abarth non rulla i cv dichiarati... addirittura lui (il proprietario) asserisce che la 124 "liscia" e la versione Abarth abbiano lo stesso motore
  2. Grazie per la risposta Si in pratica diciamo che allo stato attuale ho ipotizzato due possibili soluzioni (e lo scopo del topic sarebbe quello di capire quale delle due è "meglio", cosa per nulla scontata ): Soluzione 1 ampliamento - più semplice, economico e immediato ma bisogna scendere a compromessi coi vincoli imposti dalla struttura esistente e che riesce a sfruttare solamente circa 3/4 della cubatura massima (cosa a mio modo di vedere molto grave in ambito di investimento immobiliari). Soluzione 2 nuova costruzione - la soluzione più onerosa di tutte, ma essendo una nuova costruzione non ho vincoli da rispettare e inoltre sfrutta tutta la cubatura ammissibile (cosa a mio modo di vedere fondamentale in ambito di investimento immobiliari). Nel mezzo ci sono la soluzione 1A e 1M (sempre ampliamento tramite sopraelevazione) ma che sono di così difficile attuazione a causa di vincoli di PR (altezze) o potenziali problemi di statica (quindi per semplificare sarebbero da "escludere" dal discorso). Poi c'è da considerare un lasso di tempo di 30 anni che servirebbe per compensare il maggiore investimento della soluzione 2 (nuova costruzione) rispetto alla soluzione 1 (sopraelevazione), col vantaggio che la soluzione 2 (avendo una maggiore cubatura da poter affittare) passati i fatidici 30 anni ha un rendimento superiore del 40% (100'800/anno al posto di 60'000/anno in affitti) il tutto raffrontato su un arco temporale di 60/70 anni, ovvero la potenziale durata di vita degli stabili... Spero che si sia capito il mio ragionamento
  3. Sto seg. D negli ultimi 2 anni è tornato letteralmente alla ribalta! Oltre alla triade tedesca si sono aggiunte alla partita Jag e ALFA e ora pure i koreani! Dai che magari è un piccolo segno che sancisce la fine dei SUV ()
  4. Ma è una seg. D concorrente di A4, C-klass, 3er, XE, Giulia o e una seg. E? Così a occhio sembra molto grande
  5. Penso (e spero) che questa sia una qualche versione tamarrata... Nel caso dovesse esserci una versione più "liscia" direi che potrebbe decisamente andare
  6. Grazie per la tua opinione Si sicuramente il rinnovamento/ampliamento è un intervento più affascinante ma molto più difficile e qui bisogna mettere il cuore da parte e ragionare freddamente sui numeri in quanto la decisione da prendere è davvero complessa. Anche io sono scettico su un ampliamento di questa portata, un conto è anche solo raddoppiare/triplicare la superficie abitativa, ma qui si parla di quintuplicare e oltre la grandezza dell'edificio di partenza L'abitazione non è recentissima ma è in ottimo stato, oltre ad avere delle solide fondamenta. Effettivamente anche i punti da te citati non sono da prendere sottogamba, partendo dal foglio bianco è tutto immensamente più semplice (e più caro). Per quanto riguarda alcuni valori effettivamente sono un po al limite, ma questo deriva dal fatto di avere amici/parenti artigiani che aiutano non poco ad abbattere i costi di costruzione (oltre ad essere io stesso uno che non si tira indietro quando c'è da sporcarsi le mani ). Ma è comunque una stima giusto per avere delle misure e degli ordini di grandezza. Quindi mi consiglieresti di abbattere tutto e rifare da zero? Diciamo di si (di sicuro al mondo c'è solamente una cosa.. ). In cioccolandia gli affitti sono decisamente altini, dal momento che sono proporzionali al tenore di vita. Ad essere onesto ho cercato anche di stare un 5-8 % sotto a quanto vedo in giro, giusto per avere un piccolo margine di manovra
  7. Ho provato a redigere i costi dei vari interventi, il possibili guadagni locatari in base al tipo di intervento, la rendita dell'investimento e i tempi di rientro della differenza fra costi/ricavi tra la sopraelevazione e la variante ex-novo. Variante 1 Sopraelevazione (sfruttamento 73%) più semplice e immediata Stima Costi: - demolizioni = 20'000 - bonifica amianto = 20'000 - ampliamento (415 x 2000 m/2) = 830'000 - vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000 - balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000 - sistemazione esterna = 100'000 - risanamento energetico edificio esistente = 50'000 - copertura posti auto esterni = 50'000 - varie ed eventuali = 50'000 Totale: 1'200'000 Ricavi variante 1 2 x trilocale = 2'800 2 x bilocale = 2'200 1 x quadrilocale con giardino = proprietario 1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario Totale affitti mensili = 5'000 -> 60'000/anno -> rendita 5.00 % Variante 1A Sopraelevazione "con piano attico" (sfruttamento 90%) - il piano in più può essere eseguito in base al via libera da parte di ufficio tecnico (per questioni di altezza alla gronda) e ingegnere civile (per questioni legate alla renitenza statica della casa esistente) Stima Costi: - demolizioni = 20'000 - bonifica amianto = 20'000 - ampliamento (556 x 2000 m/2) = 1'112'000 - vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000 - balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000 - sistemazione esterna = 100'000 - risanamento energetico edificio esistente = 50'000 - copertura posti auto esterni = 50'000 - varie ed eventuali = 50'000 Totale: 1'482'000 Ricavi variante 1A 2 x trilocale = 2'800 2 x bilocale = 2'200 1 x quadrilocale = 1'700 1 x quadrilocale con giardino = proprietario 1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario Totale affitti mensili = 6'700 -> 80'400/anno -> rendita 5.42 % Variante 1M Sopraelevazione "con piano mansardato" (sfruttamento 100%) - il piano in più può essere eseguito in base al via libera da parte di ufficio tecnico (per questioni di altezza alla gronda) e ingegnere civile (per questioni legate alla renitenza statica della casa esistente) Stima Costi: - demolizioni = 20'000 - bonifica amianto = 20'000 - ampliamento (619 x 2000 m/2) = 1'238'000 - vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000 - balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000 - sistemazione esterna = 100'000 - risanamento energetico edificio esistente = 50'000 - copertura posti auto esterni = 50'000 - varie ed eventuali = 50'000 Totale: 1'608'000 Ricavi variante 1A 3 x trilocale = 4'200 3 x bilocale = 3'300 1 x quadrilocale con giardino = proprietario 1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario Totale affitti mensili = 7'500 -> 90'000/anno -> rendita 5.59 % Variante 2 costruzione ex novo (sfruttamento 100%) Stima Costi: - demolizioni casa esistente = 70'000 - bonifica amianto = 20'000 - costruzione interrata (450 x 1000 m/2) = 450'000 - costruzione fuori terra (760 x 2000 m/2) = 1'520'000 - balconi (120 x 1000 m/2) = 120'000 - sistemazione esterna = 150'000 - copertura posti auto esterni = 50'000 - varie ed eventuali = 50'000 Totale: circa 2'430'000 Ricavi variante 2 costruzione ex novo 1 x quadrilocale con giardino = proprietario 1 x bilocale con giardino = figlio proprietario 1 x quadrilocale =1'700 4 x trilocale = 5'600 1 x bilocale = 1'100 Totale affitti mensili = 8'400 -> 100'800/anno -> rendita 4.14 % Differenza costi/ricavi variante 1 -> variante 2 Costi: 2'430'000 - 1'200'000 = 1'230'000 (-50%) Affitti: 100'800 - 60'000 = 40'800 -> tempo ritorno maggiore investimento 30 anni Differenza costi/ricavi variante 1A -> variante 2 Costi: 2'430'000 - 1'482'000 = 948'000 (- 40%) Affitti: 100'800 - 80'400 = 20'400 -> tempo ritorno maggiore investimento 46 anni Differenza costi/ricavi variante 1M -> variante 2 Costi: 2'430'000 - 1'608'000 = 822'000 (-34%) Affitti: 100'800 - 90'000 = 10'800 -> tempo ritorno maggiore investimento 76 anni La variante 1A e 1M sono di difficile attuazione in quanto dipendono da molti fattori esterni. Probabilmente è più corretto capire quale fra la variante 1 e 2 sia migliore. Inoltre credo che sia corretto calcolare come vita utile degli edifici 60 anni, in quanto dopo questa età solitamente richiedono grossissimi interventi di manutenzione. Stavo pensando di introdurre una ulteriore variante, ovvero nel caso in cui facessi la sopraelevazione sono obbligato (per motivi di peso) a farla in legno e informandomi bene ormai i prezzi al mq sono equiparabili a quelli dell'edilizia tradizionale. Ma nel caso facessi l'edificio ex-novo potrei scegliere il sistema costruttivo che più mi aggrada o quello che risulta il più economico. Poco tempo fa ho visto ad una fiera questo sistema dei cosiddetti casseri a perdere in EPS (Plastbau, Climablock, ecc.) leggendo in rete sembra che si possa risparmiare anche il 20-30% rispetto all'edilizia tradizionale, questo potrebbe essere assai interessante nell'ottica di assottigliare la differenza di costo fra la sopraelevazione (in legno, quindi più costosa) e un edificio ex-novo (con un sistema che potrebbe essere al mq più economico).
  8. Sembra un incrocio nato fra la sorella maggiore "siiapostrofodi" (cit. Jezza) e la VW Polo
  9. IMHO la cosa più rilevante è stata la creazione dell'ObamaCare.. peccato che ora chi ne usufruisce è il primo a volerla togliere per i continui aumenti
  10. Per quanto riguarda Obama se non fosse stato il primo presidente "coloured" dopo la sua dimissione non se lo filerebbe più nessuno. Fortuna che gli hanno dato il premio Nobel per la pace...
  11. Visto ieri sera con amici, sicuramente meglio di quella ciofeca de "Il risveglio della forza". Anche se non mi ha convinto del tutto.. forse un po troppa poca azione.
  12. RIP Principessa Leila
  13. http://www.repubblica.it/spettacoli/musica/2016/12/26/news/la_bbc_morto_george_michael_celebre_cantante_degli_wham-154864039/ A me piace ricordarlo così: RIP George